在中國(guó)合同能源管理網(wǎng)2011年6月30日召開的專家座談會(huì)上，我們提出了一個(gè)新的理論框架——“物業(yè)能源管理”（property energy management簡(jiǎn)稱PEM），其基本定義是：以物業(yè)管理公司為主體，以基于智能化的節(jié)能運(yùn)營(yíng)管理為手段，以物業(yè)管理范圍為合同能源管理的落地平臺(tái)，以節(jié)能量支付為直接收益、以節(jié)能設(shè)備運(yùn)營(yíng)維保費(fèi)用為增值收益，形成可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新服務(wù)業(yè)態(tài)。物業(yè)能源管理（PEM）是在建筑節(jié)能領(lǐng)域?qū)嵤┖贤茉垂芾淼囊环N創(chuàng)新性節(jié)能服務(wù)模式，其基本形式是利用傳統(tǒng)的物業(yè)管理平臺(tái)開展合同能源管理業(yè)務(wù)，主要特征是在物業(yè)管理服務(wù)中融入節(jié)能服務(wù)，達(dá)到為業(yè)主節(jié)能減排、為物業(yè)管理公司增加經(jīng)濟(jì)收益的目的。
1、物業(yè)能源管理（PEM）的主體是物業(yè)管理公司
截止到“十一五”末，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過2000億元，從業(yè)人員300萬人左右（加上專業(yè)分包從業(yè)人員達(dá)到600萬人左右），物業(yè)服務(wù)企業(yè)6萬家左右。預(yù)計(jì)在“十二五”期間結(jié)構(gòu)變化等新的背景下，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展仍將呈現(xiàn)持續(xù)加速，業(yè)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的理念、模式、路徑等的創(chuàng)新將成為全行業(yè)持續(xù)發(fā)展的主旋律。
1.1、節(jié)能服務(wù)是傳統(tǒng)物業(yè)管理公司集體突圍的新方向
現(xiàn)有的物業(yè)管理公司目前運(yùn)行的主業(yè)是傳統(tǒng)型“四保業(yè)務(wù)”：保安、保潔、保修、保綠，承擔(dān)著物業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)行的管理、服務(wù)、維護(hù)工作，其主要的社會(huì)形象多以保安為象征，以至于中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)一再?gòu)?qiáng)調(diào)要求改成“秩序維護(hù)員”的文雅稱謂。長(zhǎng)期以來，物業(yè)管理公司的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)普遍面臨著市場(chǎng)空間狹小、收費(fèi)難、履約率低、生存環(huán)境日益窘迫的問題，虧損率居高不下，可持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)。究其原因，除了從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍偏低等因素以外，一個(gè)重要的原因是物業(yè)資源和市場(chǎng)的開發(fā)始終鮮有創(chuàng)新，如果沒有房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力拉動(dòng)，物業(yè)管理行業(yè)自身的獨(dú)立發(fā)展十分有限。進(jìn)入“十二五”期間，物業(yè)管理行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)逼迫人們不得不加緊考慮開發(fā)新的物業(yè)資源市場(chǎng)，全行業(yè)都在思考如何能夠盡快實(shí)現(xiàn)在逆境中突圍，其中有關(guān)建筑節(jié)能的市場(chǎng)資源就被業(yè)界首先看好。
1.2、導(dǎo)入合同能源管理業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)身節(jié)能服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)
作為能源管理和節(jié)能服務(wù)的新模式，“合同能源管理”方式目前在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅猛，這為物業(yè)管理公司提供了一個(gè)十分誘人的突圍戰(zhàn)略選擇。合同能源管理是一種由節(jié)能服務(wù)公司提供節(jié)能服務(wù)，包括解決方案、投資、技術(shù)、設(shè)備、運(yùn)行管理等，而業(yè)主則不用投入，只需把節(jié)能量效益拿出來與節(jié)能服務(wù)方分成即可。這種方式與物業(yè)管理行業(yè)有著天然的聯(lián)系：一方面，在建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理方式的節(jié)能服務(wù)必須通過物業(yè)管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)落地，能源審計(jì)、節(jié)能診斷、能耗分析、解決方案、節(jié)能量計(jì)量和認(rèn)證等幾乎整個(gè)鏈條的所有環(huán)節(jié)都離不開物業(yè)管理公司的配合；另一方面，節(jié)能服務(wù)的全程管理和維護(hù)也需要物業(yè)管理公司共同參與，因?yàn)閷?duì)業(yè)主的節(jié)能服務(wù)的常態(tài)化特征決定了必須有一個(gè)“當(dāng)?shù)赝泄芊健保蟛糠謱I(yè)節(jié)能服務(wù)公司做不到這一點(diǎn)。
節(jié)能服務(wù)公司需要物業(yè)管理公司，而現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理公司卻常常并不配合節(jié)能服務(wù)公司，這是因?yàn)樵谶@二者之間沒有形成一個(gè)利益鏈機(jī)制，物業(yè)管理公司看不到節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)里自己的位置，也沒有發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)資源。節(jié)能服務(wù)與物業(yè)管理之間的分離是很不合理、也很不理性的現(xiàn)象，雙方為什么不能聯(lián)合起來共同發(fā)展呢？可以試想，如果節(jié)能服務(wù)公司都是物業(yè)管理公司，那么建筑節(jié)能領(lǐng)域的合同能源管理就會(huì)獲得更加迅速的發(fā)展；同時(shí)，如果物業(yè)管理公司也都是節(jié)能服務(wù)公司，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)收益將會(huì)大大提高。事實(shí)上，物業(yè)管理公司有必要、也有條件全面參與節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)，把物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣?jié)能服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的可行性是現(xiàn)實(shí)存在的。
2、物業(yè)能源管理（PEM）的服務(wù)對(duì)象是物業(yè)業(yè)主
作為建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理的節(jié)能服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)能源管理的服務(wù)對(duì)象就是那些既有建筑物業(yè)的業(yè)主單位，即各類物業(yè)的業(yè)主就是建筑節(jié)能服務(wù)管理的客體。
2.1、十大物業(yè)業(yè)主體系就是十大建筑節(jié)能服務(wù)行業(yè)
物業(yè)管理的業(yè)態(tài)大體上可以劃分為十大物業(yè)，這也是建筑節(jié)能的分類，即：
（1）商場(chǎng)物業(yè)（商場(chǎng)、超市、商亭、步行街、商業(yè)街、批發(fā)賣場(chǎng)）
（2）商業(yè)物業(yè)（餐飲、娛樂、廣場(chǎng)、游樂、美容、健身、影劇院、網(wǎng)吧）
（3）住宅物業(yè)（居民小區(qū)、公寓群、別墅區(qū)、街道、廣場(chǎng)、花園）
（4）工廠物業(yè)（廠區(qū)、車間、辦公區(qū)、宿舍區(qū)、廣場(chǎng)、景觀）
（5）公建物業(yè)（機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、地鐵、公園、圖書館、體育場(chǎng)館、博物館、展覽館、電視臺(tái)、公廁）
（6）辦公物業(yè)（辦公區(qū)、辦公樓、寫字樓）
（7）賓館物業(yè)（星級(jí)酒店、快捷酒店、招待所）
（8）醫(yī)院物業(yè)（醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、殯儀館）
（9）校園物業(yè)（大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、托兒所、幼兒園、培訓(xùn)基地）
（10）園區(qū)物業(yè)（工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)、主題園區(qū)）
2.2、各業(yè)主體系的十大附屬設(shè)施即十大節(jié)能服務(wù)項(xiàng)目
每一類物業(yè)管理的業(yè)主形態(tài)都有自己的附屬設(shè)施，就像任何公共建筑里都有廁所一樣，這些都是建筑節(jié)能的業(yè)務(wù)所必須涵蓋的內(nèi)容。
（1）停車場(chǎng)、（2）廣場(chǎng)、（3）庫房、（4）景觀、（5）街道、（6）水務(wù)、（7）機(jī)房、（8）油料、（9）地下室、（10）廣告媒體。
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