今年五月底，“國(guó)六條”出臺(tái)后的第十二天，中央相關(guān)九部委就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，“九部委意見(jiàn)”條條規(guī)定直擊樓市弊病，又“準(zhǔn)”又“狠”。專(zhuān)家們一致認(rèn)為，“意見(jiàn)”之中，有12大高招，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大威力。
高招之一：新添兩大臂膀強(qiáng)化執(zhí)行力
與2005年“七部委意見(jiàn)”不同的是，今年的“意見(jiàn)”由九個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布。除建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)以外，還出現(xiàn)了監(jiān)察部和統(tǒng)計(jì)局兩個(gè)部委的身影。“監(jiān)察部的介入，更能震懾地方政府。”一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示。去年雖有七部委聯(lián)合出臺(tái)調(diào)控政策，但收效甚微，而落實(shí)不到位是重要原因。要想讓第二輪宏觀調(diào)控取得更大效果，必須抓好落實(shí)，地方政府要有所作為。必要時(shí)，還可能啟動(dòng)問(wèn)責(zé)制。緊抓落實(shí)是調(diào)控的重要一環(huán)，各種違規(guī)行為都無(wú)法再抱僥幸心理。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)局首次介入調(diào)控政策的發(fā)布單位，統(tǒng)計(jì)信息被納入重要范疇。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有望今后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出口統(tǒng)一，能更準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)狀況。
高招之二：“70％小戶(hù)型”強(qiáng)扭住房結(jié)構(gòu)
雖然有心理準(zhǔn)備，但“九部委意見(jiàn)”還是讓業(yè)界各方吃了一驚。“意見(jiàn)”規(guī)定:“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。
建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2005年1至6月份批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房中，16個(gè)城市120以上的大戶(hù)型住房超過(guò)了50％。這一標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了日本、瑞典、德國(guó)以及新加坡等國(guó)家大型城市的住房面積標(biāo)準(zhǔn)。雖然建設(shè)節(jié)能省地住宅是專(zhuān)家和政府一直倡導(dǎo)的方向，但現(xiàn)實(shí)情況卻相反，在很多大城市，房地產(chǎn)的貪大之風(fēng)逐漸盛行，加劇了土地資源的緊缺；同時(shí)，很多大戶(hù)型高檔住宅閑置嚴(yán)重，也造成住房資源的浪費(fèi)。而“70％”的規(guī)定就意味著將采取強(qiáng)制手段杜絕貪大現(xiàn)象。“這是立足于中國(guó)國(guó)情出臺(tái)的政策，人多地少，必須充分利用土地資源。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部主任張立群表示。同時(shí)，專(zhuān)家一致認(rèn)為，此條規(guī)定明確、量化，不存在變通、鉆空子的可能，只要執(zhí)行到位，將徹底扭轉(zhuǎn)住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)比例！以后住宅市場(chǎng)的新增供應(yīng)，將形成以小戶(hù)型為主的局面。
高招之三：“5年期限” 再度卡緊投機(jī)渠道
5月30日、31日，各區(qū)地稅局上演了一幕幕繳稅過(guò)戶(hù)的瘋狂景象，這正是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在搶占最后的時(shí)機(jī)。“意見(jiàn)”規(guī)定:“為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。”
而在去年的“七部委意見(jiàn)”中，這一規(guī)定的時(shí)限是“2年”，對(duì)抑制投資和投機(jī)有一定作用，但并不明顯。專(zhuān)家認(rèn)為，供不應(yīng)求是目前房地產(chǎn)的基本格局，需求過(guò)于旺盛，政策的首要任務(wù)應(yīng)當(dāng)抑制投資和投機(jī)性需求。“新的意見(jiàn)規(guī)定必然會(huì)讓很多投資房產(chǎn)的人止步。”金誠(chéng)信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)邱宏分析到，投資依靠對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判，對(duì)未來(lái)2年的預(yù)判難度已經(jīng)較大，而對(duì)未來(lái)5年的市場(chǎng)變化就更難預(yù)測(cè)，并且現(xiàn)在房地產(chǎn)政策不斷出臺(tái)，都是對(duì)投資者不利的信號(hào)。政策風(fēng)險(xiǎn)大、套現(xiàn)難度大，因此，營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定對(duì)抑制投機(jī)和投資的作用會(huì)很明顯。
邱宏還表示，由于全額征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限延長(zhǎng)，將會(huì)使很多原計(jì)劃出售的房主不得不轉(zhuǎn)售為租，由一個(gè)“炒房者”變成“房東”。因此，租賃市場(chǎng)將會(huì)更加活躍，但房屋租金很難進(jìn)一步上漲，投資回報(bào)也不會(huì)很高。
高招之四：重申“35％”資金比例收縮金融命脈
為防開(kāi)發(fā)商空手套白狼，2003年的“121號(hào)文件”便提出“自有資金不得低于總投資的30％”，2004年國(guó)務(wù)院把這一比例提高到了35％。而在此次調(diào)控政策中，再次強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)，要防止開(kāi)發(fā)商利用銀行貸款囤積土地和房源。并且規(guī)定:“對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。”以房產(chǎn)為抵押獲得銀行貸款是開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸款的常用手段之一。而政策的這一規(guī)定更加嚴(yán)格了其貸款條件，并非所有房產(chǎn)都可以作貸款抵押。防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)更加嚴(yán)格了對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求。
高招之五：差異化首付強(qiáng)制引導(dǎo)中低檔房消費(fèi)
提高首付對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，早在今年兩會(huì)有代表提出之后，便成為爭(zhēng)議的熱點(diǎn)。而日前關(guān)于首付升至五成的傳言又引發(fā)了一番談?wù)摳叱薄７N種猜想、提議、爭(zhēng)論，都在5月29日的“九部委意見(jiàn)”當(dāng)中塵埃落定。
“九部委意見(jiàn)”規(guī)定:“從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。”很明顯，區(qū)別信貸政策正是為了強(qiáng)制引導(dǎo)消費(fèi)。以7000元/平方米的住房為例，若購(gòu)買(mǎi)90平方米戶(hù)型，總價(jià)為63萬(wàn)元，首付20％為12.6萬(wàn)元；而購(gòu)買(mǎi)100平方米的總價(jià)為70萬(wàn)元，首付30％則為21萬(wàn)元。10平方米面積差就意味著近10萬(wàn)元的首付差，對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，多買(mǎi)10平方米可能就意味著推遲2～3年購(gòu)房。可以說(shuō)，這一政策會(huì)強(qiáng)制引導(dǎo)普通購(gòu)房人消費(fèi)小戶(hù)型。
同時(shí)，政策還對(duì)投資型客戶(hù)有一定的抑制作用。因?yàn)椋诜慨a(chǎn)投資市場(chǎng)上，一些專(zhuān)業(yè)炒房人購(gòu)房時(shí)僅首付兩成，這樣就可以利用有限的資金同時(shí)投資多套房產(chǎn)，而“20％”“30％”的首付規(guī)定加大了他們繼續(xù)實(shí)施這一計(jì)劃的難度。
高招之六：土地“三限” 力遏房?jī)r(jià)猛漲
限價(jià)商品房一度成為業(yè)界和新聞?shì)浾摖?zhēng)議的焦點(diǎn):是否符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律？是否利于降低房?jī)r(jià)？而不管人們認(rèn)可與否，“意見(jiàn)”明確規(guī)定，今后的土地供應(yīng)將實(shí)行“三限”政策:
限制土地供應(yīng)比例。“意見(jiàn)”規(guī)定:“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。”限制套型和房?jī)r(jià)。“意見(jiàn)”規(guī)定:“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。”隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，很多開(kāi)發(fā)商盲目修建大戶(hù)型，而房?jī)r(jià)也在節(jié)節(jié)攀升。單價(jià)不斷上漲，戶(hù)型越建越大，老百姓怨聲載道，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房夢(mèng)越來(lái)越難。而在土地出讓時(shí)便要“限套型、限房?jī)r(jià)”的規(guī)定，將扭轉(zhuǎn)這一狀況。北大光華管理學(xué)院院長(zhǎng)助理周春生表示，從土地源頭抓起非常正確，在出讓土地時(shí)，便明確該地塊應(yīng)建成何種戶(hù)型、何種檔次的商品房，若開(kāi)發(fā)商認(rèn)可其定位，則可去拿地進(jìn)行建設(shè)，若不認(rèn)可，則無(wú)需拿地。更為關(guān)鍵的是，從土地出讓時(shí)便進(jìn)行調(diào)控利于政府對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體把握，也可根據(jù)不同地塊的特點(diǎn)因地制宜。
高招之七：招標(biāo)出讓殺低地價(jià)
房?jī)r(jià)為何一路猛漲？隨著一塊塊拍賣(mài)土地以驚天高價(jià)一錘定音，很多人認(rèn)為，以掛牌為主的土地出讓方式抬升了地價(jià)，而這是房?jī)r(jià)上漲的有力支撐。雖有人提出房?jī)r(jià)與地價(jià)無(wú)關(guān)，但此次調(diào)控政策在土地出讓方式上作了很大調(diào)整，今后的土地出讓將采取招標(biāo)為主的出讓方式。
某不愿透露姓名的權(quán)威專(zhuān)家表示，土地出讓改掛牌、競(jìng)拍為招標(biāo)，將會(huì)改變過(guò)去“價(jià)高者得”的局面，有利于控制土地成本，從而降低房?jī)r(jià)成本。同時(shí)，招標(biāo)也讓價(jià)格不再是唯一的決定因素，而以開(kāi)發(fā)商的綜合能力，以及對(duì)出讓地塊的綜合規(guī)劃來(lái)決定，更加合理。
高招之八：“明確閑置土地”痛斬囤地毒瘤
土地供不應(yīng)求導(dǎo)致住房供不應(yīng)求，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這是很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因。但專(zhuān)家表示，在土地資源日益缺乏之時(shí)，與其呼吁增加土地供應(yīng)不如加強(qiáng)土地管理，這也是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)非常關(guān)鍵的方面。
其實(shí)，“土地出讓后兩年不開(kāi)發(fā)政府將無(wú)償收回”的規(guī)定早已有之，但細(xì)節(jié)不明確，多年來(lái)也一直沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行，而今年的“九部委意見(jiàn)”對(duì)“開(kāi)發(fā)”定義作出了明確規(guī)定:“對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。”一位業(yè)內(nèi)人士表示“九部委意見(jiàn)”不僅把各種可能出現(xiàn)的情況想到了，并且更具可執(zhí)行性，想必屯地行為能得到有效遏制。”
高招之九：“明文規(guī)定拆遷前提”治理非法拆遷
房?jī)r(jià)上漲是強(qiáng)大的需求在做支撐，而拆遷帶來(lái)的購(gòu)房需求是剛性需求的重要組成部分。此次“九部委意見(jiàn)”明確規(guī)定，“要合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。在沒(méi)有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷。”大面積拆遷重建，雖然使城市面貌日新月異，但由此帶來(lái)的被動(dòng)購(gòu)房需求也不容忽視。雖然以前也有禁止大拆大建的相關(guān)規(guī)定，但是落實(shí)情況并不理想，強(qiáng)制拆遷事件屢屢發(fā)生。新政明確規(guī)定，在沒(méi)有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷。專(zhuān)家認(rèn)為，這一規(guī)定給拆遷設(shè)置了前提條件，提高了拆遷門(mén)檻，能有效控制拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求，同時(shí)也是對(duì)老百姓權(quán)益更好的一種保護(hù)。
高招之十：“追究負(fù)責(zé)人責(zé)任”提升房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)整治力度
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，城市房?jī)r(jià)必定會(huì)漲，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程會(huì)進(jìn)一步加快，可開(kāi)發(fā)利用的土地資源越來(lái)越稀缺。但業(yè)內(nèi)人士也指出，倘若房地產(chǎn)市場(chǎng)少一些不規(guī)范、少一些不透明，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)非理性的暴漲。“九部委意見(jiàn)”明確規(guī)定:“房地產(chǎn)、工商行政主管部門(mén)要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為。對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任”。專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)銷(xiāo)售的違法違規(guī)行為實(shí)施經(jīng)濟(jì)處罰，并追究負(fù)責(zé)人的責(zé)任，處罰手段升至新高，加大了房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的整治力度。就在“意見(jiàn)”出臺(tái)的同一天下午，北京市建委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)銷(xiāo)售管理的通知》，其中，“商品房住宅項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證之日起3天內(nèi)，必須開(kāi)盤(pán)，并按整棟對(duì)外銷(xiāo)售。”的規(guī)定嚴(yán)厲打擊“囤房”行為；同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)未按時(shí)開(kāi)盤(pán)，無(wú)理拒絕消費(fèi)者的購(gòu)房要求；無(wú)證認(rèn)購(gòu)；不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)、虛報(bào)銷(xiāo)售進(jìn)度，向消費(fèi)者公布與交易網(wǎng)公示樓盤(pán)狀態(tài)不符的情況等，一經(jīng)查實(shí)，情節(jié)嚴(yán)重的將開(kāi)發(fā)企業(yè)所售項(xiàng)目樓盤(pán)的所有未售房屋按每套房屋公布簽約價(jià)格、簽約條款，在交易網(wǎng)和有關(guān)媒體上公示，進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售，并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行曝光等。
在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，延遲開(kāi)盤(pán)、少量放盤(pán)、虛報(bào)可售房源數(shù)量等都是開(kāi)發(fā)商常用的囤房手段。而利用信息不對(duì)稱(chēng)哄抬房?jī)r(jià)也是交易不規(guī)范的重要表現(xiàn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是政府要做的一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，也是一項(xiàng)重要工作。而此次建委發(fā)布的通知，可以說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為的懲處力度很大，打擊“囤房”、保證信息真實(shí)、透明、對(duì)稱(chēng)，這對(duì)于處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人、對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都非常有利。
高招之十一：廉租房建設(shè)資金難題徹底解決
日前，一位業(yè)內(nèi)人士表示，從目前北京的情況來(lái)看，無(wú)論是租房住，還是已有自己的產(chǎn)權(quán)房，絕大多數(shù)人都有房可住。但與此同時(shí)，還有很多人住地下室，住非常不宜居的老房子，他們沒(méi)有實(shí)力買(mǎi)房，甚至沒(méi)有實(shí)力租條件好一些的房。而這些，正是政府應(yīng)當(dāng)看到并及時(shí)解決的問(wèn)題。
可以說(shuō)，此次“九部委意見(jiàn)”也正是體現(xiàn)了這一點(diǎn)。“意見(jiàn)”規(guī)定:“廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開(kāi)工建設(shè)。”
發(fā)展廉租房是改善低收入群體住房條件的重要途徑，天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾非常贊同這一規(guī)定，他表示，通過(guò)廉租房來(lái)改善居住條件而不是鼓勵(lì)所有人都去買(mǎi)房，方向是正確的。但由于缺乏資金來(lái)源，一直以來(lái)廉租房的發(fā)展都沒(méi)有形成規(guī)模，而此次調(diào)控意見(jiàn)明確提出了解決辦法，包括使用部分土地出讓凈收益發(fā)展廉租房，以及加大財(cái)政支持力度等。專(zhuān)家表示，這一規(guī)定解決了廉租房的核心問(wèn)題，為改善低收入人群的住房問(wèn)題提出了切實(shí)可行的辦法。同時(shí)，規(guī)定今年年底之前，各地要安排一定規(guī)模廉租房開(kāi)工建設(shè)，量化了廉租房的發(fā)展進(jìn)度，而不僅停留在一個(gè)發(fā)展方向上。
高招之十二：強(qiáng)制要求完善信息統(tǒng)計(jì)披露制度
過(guò)去，購(gòu)房人常被不同部門(mén)公布的相差很大的統(tǒng)計(jì)數(shù)字弄糊涂，專(zhuān)家們也指責(zé)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一片混亂，以至于決策錯(cuò)誤。而在此次聯(lián)合出臺(tái)意見(jiàn)的九部委中，就包括了統(tǒng)計(jì)局，意見(jiàn)規(guī)定:“城市人民政府要抓緊開(kāi)展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)體征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度。”業(yè)內(nèi)專(zhuān)家一致認(rèn)為，這表示，政府已經(jīng)把改進(jìn)和完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作當(dāng)成了一個(gè)重要且緊急的任務(wù)，而這必將有利于人們看清市場(chǎng)的真實(shí)面貌。同時(shí)，意見(jiàn)還要求相關(guān)部門(mén)全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。這將利于改善市場(chǎng)各方信息不對(duì)稱(chēng)的局面。
十二大高招，條條高明:找準(zhǔn)問(wèn)題，提出明確的解決方案，并且嚴(yán)抓落實(shí)。那么，房?jī)r(jià)是不是就會(huì)穩(wěn)定，市場(chǎng)就會(huì)健康了呢？業(yè)內(nèi)人士指出，這還得看這些高招技巧有無(wú)破綻，是否會(huì)給一些違規(guī)行為鉆“漏洞”的機(jī)會(huì)，或者在解決老問(wèn)題的同時(shí)卻又帶來(lái)新問(wèn)題。必須是能經(jīng)受住實(shí)踐考驗(yàn)的政策才能真正發(fā)揮效應(yīng)。
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